中古住宅を購入する際の優遇税制はどうなる？適用できる主な制度や注意点をご紹介
中古住宅の購入を検討している方にとって、税金の仕組みや優遇制度は難しく感じられることが多いのではないでしょうか。特に住宅ローン控除や登録免許税・不動産取得税の軽減措置など、知っておくだけで大きく負担を減らせる制度も存在します。本記事では、2025年までの現行制度から2026年以降に予定されている税制改正のポイント、さらに活用できる補助金や注意点まで、重要なポイントを丁寧に解説します。ご自宅購入時の負担軽減に役立つ内容をまとめていますので、ぜひ最後までお読みください。
（2025年までに中古住宅を購入する場合の住宅ローン控除の基本）
中古住宅をローンで購入された場合、制度の基本は「年末時点のローン残高の0.7％を、最大10年間、所得税および住民税から控除できる」ことです。たとえば、年末残高が3,000万円であれば毎年21万円、10年間で最大210万円の税額軽減が期待できます。床面積や耐震性能などの一定要件を満たすことが前提となります。初年度は確定申告が必要ですが、会社員の方であれば2年目以降は年末調整で手続きが完了します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除率 | 年末ローン残高の0.7％ |
| 控除期間 | 最大10年間（中古住宅の場合） |
| 初年度の手続 | 確定申告が必要、その後は年末調整で対応可能（会社員の場合） |
まずこの制度の枠組みをご理解いただくことで、中古住宅購入の際の節税効果をつかみやすくなります。
２０２６年以降の税制改正による中古住宅購入の優遇拡充
２０２６年以降、中古住宅を購入する場合に使える住宅ローン控除制度が、大きく拡充されます。まず、控除の対象となる床面積要件が従来の内法面積５０㎡以上から、一定の条件を満たす場合には４０㎡以上へ緩和されますので、コンパクトな住まいも対象になりやすくなります。
また、控除期間は従来の１０年間から、省エネ性能などの条件を満たした物件では１３年間に延長されます。この延長によって、長く安定した税負担の軽減が期待できます。
さらに、住宅の性能に応じた借入限度額の引き上げも実施されます。たとえば、長期優良住宅やゼッチ水準といった高性能の中古住宅を購入する場合、一般世帯では最大３５００万円、子育て世帯や若者世帯では最大４５００万円まで控除対象となり、より高額なローンにも対応しやすくなります。
これに対し、省エネ基準を満たさない一般的な中古住宅でも、控除期間は１０年で維持されるものの、制度の延長により一定の恩恵を受けることが可能です。このように、購入対象の住宅の性能に応じて優遇措置の幅が広がる点が、今回の改正の大きな特徴です。
住宅の性能区分 控除期間 借入限度額（一般世帯）
長期優良住宅・ゼッチ水平など １３年 ３５００万円
省エネ基準適合住宅 １３年 ２５００万円程度
その他の中古住宅 １０年 ２０００万円程度
このように、住宅の性能を上げることは、制度上の恩恵を大きく受けられることにつながります。購入を検討される際には、物件の性能区分をしっかりご確認いただき、賢くご活用ください。
その他の税制優遇措置：登録免許税・不動産取得税・固定資産税
中古住宅を購入する方にかかわる税制優遇措置には、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の３つがあり、それぞれに特徴的な軽減措置が設けられています。以下に、制度を分かりやすく整理した表とともに説明します。
税目
軽減内容
主な適用条件
登録免許税（建物の所有権移転登記）
通常2.0％ → 軽減後0.3％
住宅用家屋として取得した場合
不動産取得税（建物）
課税標準額から控除後、税率3％（期限前は低率）
居住用、中古住宅、建築年や耐震要件に応じた控除あり
固定資産税（建物）
省エネ・耐震などのリフォーム後、翌年の減額対象に
大規模リフォームや認定住宅等
まず、登録免許税についてです。中古住宅の建物について所有権移転登記を行う場合、通常は課税標準額に対し2.0％の税率が課されますが、住宅用家屋という特例を満たす場合には、税率が0.3％に軽減されます 。また、さらに条件を満たす認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、一定の質向上リフォーム済み住宅では、税率が0.2％や0.1％といったより低い率が適用される場合もあります 。
次に、不動産取得税の軽減についてです。不動産取得税は土地や建物を取得した際に課税される税金です。原則税率は3％ですが、2027年3月31日までは特例的に引き下げられています 。中古住宅の場合、居住用であること、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること、1982年以降の建築か新耐震基準適合の証明があることなど、要件を満たすと建物部分に控除が適用されます 。さらに、土地の取得と住宅の取得が同一の取得者によって一定期間内になされた場合には、土地の税額についても減額されるケースがあります 。
最後に、固定資産税についてです。中古住宅を取得した後に、省エネ化や耐震改修、バリアフリー化などの大規模なリフォームを行った場合、工事完了の翌年度分について固定資産税が減額される特例が適用される可能性があります 。なお、通常の小規模なリフォームでは税額に影響しませんが、構造部分の改修や増築などを伴う場合は税額に変更が生じることがありますので注意が必要です 。
以上のように、登録免許税・不動産取得税・固定資産税の各制度では、それぞれ異なる要件と効果を伴う軽減措置が存在します。中古住宅購入を検討される皆さまにおかれましては、それぞれの制度の適用要件を正しく理解し、必要に応じて税務署や自治体へ確認や申請をすることをおすすめいたします。
補助金の活用と注意点
まず、一部の自治体においては、中古住宅を購入し、かつリフォームを行う場合に、補助金が交付されることがあります。たとえば、国の制度に加えて地方自治体が独自に支援を行っているケースがあります（例：山形県では子育て・移住世帯に対して最大年間4万円・最長10年で最大40万円の補助）〈自治体ごとに支給内容と条件が異なりますので、ご自身の居住地域の自治体ホームページなどでご確認ください〉。
次に、補助金を受けた場合は、その額を住宅ローン控除の計算に反映させる必要があります。制度によっては、住宅取得価額から補助金額を差し引いた金額で控除額が算出されるため、補助金を受けたかどうかで控除効果が変わります。申請時の計算と申告の際には、補助金を含めた正確な数値での処理が必要です。
さらに、補助金の中には他の制度と併用できない場合があります。国や自治体の支援制度は、それぞれ適用条件や併用可否が異なるため、「住宅ローン控除との併用」「リフォーム減税との併用」などについて、事前に対象自治体や税務署、又は専門家に確認することを強くおすすめします。
補助金制度の種類 代表例 併用に関する注意点 自治体独自の補助金 山形県：中古住宅購入・リフォーム支援（最大40万円／年） 制度ごとに支給対象や上限額が異なり、併用には条件あり 国の補助金・支援事業 省エネリフォーム支援など 住宅ローン控除やリフォーム減税との併用可否を要確認 リフォーム減税 耐震・省エネ改修などで工事費用の標準額の10％を控除 住宅ローン控除とは原則併用不可・どちらがより有利か判断必要
まとめ
中古住宅の購入時には、さまざまな税制優遇が用意されており、特に2026年以降は省エネ基準を満たす住宅で控除期間や借入限度額がさらに拡充されます。住宅ローン控除に加え、登録免許税や不動産取得税の軽減、リフォーム等による固定資産税減額、多様な補助金の活用も可能です。ただし、制度には細かな条件や手続きがあるため、事前にしっかり確認することが大切です。適切な知識をもとに、中古住宅購入を賢く進めましょう。
２０２６年以降の税制改正による中古住宅購入の優遇拡充
２０２６年以降、中古住宅を購入する場合に使える住宅ローン控除制度が、大きく拡充されます。まず、控除の対象となる床面積要件が従来の内法面積５０㎡以上から、一定の条件を満たす場合には４０㎡以上へ緩和されますので、コンパクトな住まいも対象になりやすくなります。
また、控除期間は従来の１０年間から、省エネ性能などの条件を満たした物件では１３年間に延長されます。この延長によって、長く安定した税負担の軽減が期待できます。
さらに、住宅の性能に応じた借入限度額の引き上げも実施されます。たとえば、長期優良住宅やゼッチ水準といった高性能の中古住宅を購入する場合、一般世帯では最大３５００万円、子育て世帯や若者世帯では最大４５００万円まで控除対象となり、より高額なローンにも対応しやすくなります。
これに対し、省エネ基準を満たさない一般的な中古住宅でも、控除期間は１０年で維持されるものの、制度の延長により一定の恩恵を受けることが可能です。このように、購入対象の住宅の性能に応じて優遇措置の幅が広がる点が、今回の改正の大きな特徴です。
| 住宅の性能区分 | 控除期間 | 借入限度額（一般世帯） |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・ゼッチ水平など | １３年 | ３５００万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | １３年 | ２５００万円程度 |
| その他の中古住宅 | １０年 | ２０００万円程度 |
このように、住宅の性能を上げることは、制度上の恩恵を大きく受けられることにつながります。購入を検討される際には、物件の性能区分をしっかりご確認いただき、賢くご活用ください。
その他の税制優遇措置：登録免許税・不動産取得税・固定資産税
中古住宅を購入する方にかかわる税制優遇措置には、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の３つがあり、それぞれに特徴的な軽減措置が設けられています。以下に、制度を分かりやすく整理した表とともに説明します。
| 税目 | 軽減内容 | 主な適用条件 |
|---|---|---|
| 登録免許税（建物の所有権移転登記） | 通常2.0％ → 軽減後0.3％ | 住宅用家屋として取得した場合 |
| 不動産取得税（建物） | 課税標準額から控除後、税率3％（期限前は低率） | 居住用、中古住宅、建築年や耐震要件に応じた控除あり |
| 固定資産税（建物） | 省エネ・耐震などのリフォーム後、翌年の減額対象に | 大規模リフォームや認定住宅等 |
まず、登録免許税についてです。中古住宅の建物について所有権移転登記を行う場合、通常は課税標準額に対し2.0％の税率が課されますが、住宅用家屋という特例を満たす場合には、税率が0.3％に軽減されます 。また、さらに条件を満たす認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、一定の質向上リフォーム済み住宅では、税率が0.2％や0.1％といったより低い率が適用される場合もあります 。
次に、不動産取得税の軽減についてです。不動産取得税は土地や建物を取得した際に課税される税金です。原則税率は3％ですが、2027年3月31日までは特例的に引き下げられています 。中古住宅の場合、居住用であること、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること、1982年以降の建築か新耐震基準適合の証明があることなど、要件を満たすと建物部分に控除が適用されます 。さらに、土地の取得と住宅の取得が同一の取得者によって一定期間内になされた場合には、土地の税額についても減額されるケースがあります 。
最後に、固定資産税についてです。中古住宅を取得した後に、省エネ化や耐震改修、バリアフリー化などの大規模なリフォームを行った場合、工事完了の翌年度分について固定資産税が減額される特例が適用される可能性があります 。なお、通常の小規模なリフォームでは税額に影響しませんが、構造部分の改修や増築などを伴う場合は税額に変更が生じることがありますので注意が必要です 。
以上のように、登録免許税・不動産取得税・固定資産税の各制度では、それぞれ異なる要件と効果を伴う軽減措置が存在します。中古住宅購入を検討される皆さまにおかれましては、それぞれの制度の適用要件を正しく理解し、必要に応じて税務署や自治体へ確認や申請をすることをおすすめいたします。
補助金の活用と注意点
まず、一部の自治体においては、中古住宅を購入し、かつリフォームを行う場合に、補助金が交付されることがあります。たとえば、国の制度に加えて地方自治体が独自に支援を行っているケースがあります（例：山形県では子育て・移住世帯に対して最大年間4万円・最長10年で最大40万円の補助）〈自治体ごとに支給内容と条件が異なりますので、ご自身の居住地域の自治体ホームページなどでご確認ください〉。
次に、補助金を受けた場合は、その額を住宅ローン控除の計算に反映させる必要があります。制度によっては、住宅取得価額から補助金額を差し引いた金額で控除額が算出されるため、補助金を受けたかどうかで控除効果が変わります。申請時の計算と申告の際には、補助金を含めた正確な数値での処理が必要です。
さらに、補助金の中には他の制度と併用できない場合があります。国や自治体の支援制度は、それぞれ適用条件や併用可否が異なるため、「住宅ローン控除との併用」「リフォーム減税との併用」などについて、事前に対象自治体や税務署、又は専門家に確認することを強くおすすめします。
| 補助金制度の種類 | 代表例 | 併用に関する注意点 |
|---|---|---|
| 自治体独自の補助金 | 山形県：中古住宅購入・リフォーム支援（最大40万円／年） | 制度ごとに支給対象や上限額が異なり、併用には条件あり |
| 国の補助金・支援事業 | 省エネリフォーム支援など | 住宅ローン控除やリフォーム減税との併用可否を要確認 |
| リフォーム減税 | 耐震・省エネ改修などで工事費用の標準額の10％を控除 | 住宅ローン控除とは原則併用不可・どちらがより有利か判断必要 |
まとめ
中古住宅の購入時には、さまざまな税制優遇が用意されており、特に2026年以降は省エネ基準を満たす住宅で控除期間や借入限度額がさらに拡充されます。住宅ローン控除に加え、登録免許税や不動産取得税の軽減、リフォーム等による固定資産税減額、多様な補助金の活用も可能です。ただし、制度には細かな条件や手続きがあるため、事前にしっかり確認することが大切です。適切な知識をもとに、中古住宅購入を賢く進めましょう。
